Per Milano Top News intervistiamo l’amministratore delegato di Immobiliare.it Carlo Giordano. Il portale, lanciato nel 2007, rappresenta la piattaforma di riferimento in Italia per la pubblicazione e la ricerca di annunci immobiliari. Tramite la business unit Immobiliare Insights si occupa di elaborare studi di mercato, offrendo dati e analisi in merito all’andamento del settore.
Partiamo facendo il punto della situazione in merito al mercato immobiliare a Milano e più in generale in Lombardia: qual è lo stato del comparto alla fine del mese di agosto?
Nonostante la pandemia abbia in molti casi posto un freno alla crescita economica del Paese, possiamo dire che il mercato immobiliare di Milano e della Lombardia ha tenuto e, anzi, si è rivelato ancora più performante. Infatti, nella regione lombarda, i prezzi richiesti per gli immobili residenziali in vendita si sono attestati a 2.253 euro al metro quadro (dati giugno 2021), con una crescita del 4,9% rispetto al semestre precedente. Milano si conferma il capoluogo più caro d’Italia (4.831 euro/mq) e la sua crescita sembra non volersi arrestare: nei primi sei mesi del 2021, infatti, i prezzi delle case in vendita sono aumentati del 2,3%.
In prossimità dell’inizio del nuovo anno accademico avete recentemente pubblicato un’analisi relativa agli effetti del Covid sui prezzi delle locazioni per i fuori sede: quali trend sono emersi?
L’aspetto più interessante da segnalare è sicuramento quello di una generale inversione di tendenza riguardante i canoni di locazione che, per la prima volta dopo anni, hanno conosciuto una decrescita. Come era prevedibile, la pandemia ha svuotato le grandi città di studenti e lavoratori fuorisede che, complici smart-working e DaD, hanno fatto ritorno ai paesi di origine. Questo ha portato i proprietari degli immobili ad abbassare la cifra richiesta per l’affitto così da rendere la propria offerta più attrattiva, contribuendo anche ad un diffuso calmieramento dei prezzi, diventati – in alcune città – ormai insostenibili.
Nonostante la crisi dettata dal Coronavirus la città di Milano continua a essere una delle piazze più interessanti per chi cerca un’occasione d’investimento: quali sono i tagli più redditizi e quali fenomeni differenziano i fabbricati non di pregio da quelli del lusso?
Da una nostra recente analisi sulla redditività per il 2021 degli immobili collocati nella metropoli è emerso come, in generale, sia più conveniente investire sulle case non di pregio, la cui redditività media supera di circa 1,6 punti percentuali quella delle abitazioni considerate di pregio (3,8% e 2,2% rispettivamente). In particolare, è la zona periferica della grande città a presentare le opportunità più appetibili, con una redditività media che supera il 4%. Per gli immobili valutati come di pregio la redditività media si mantiene costante al 2,2% dal pieno centro alla periferia di Milano. Da sottolineare come, rispetto allo scorso anno, le case di pregio abbiano resistito meglio alla crisi, facendo registrare un decremento nella redditività pari a circa l’1,5%, a fronte del -6,5% totalizzato dalle abitazioni non di pregio. Questo dato dimostra come, nonostante investire sul non pregio sia più redditizio, il lusso si conferma comunque un asset di investimento sicuro e stabile. Infatti, gli immobili di pregio conoscono delle oscillazioni di valore molto più contenute sul medio – lungo periodo.
Mentre rispetto ai tagli più ricercati dai potenziali acquirenti residenziali, quali riscontri avete?
Ci siamo resi conto come la pandemia abbia fortemente influenzato le preferenze di quanti sono alla ricerca della casa perfetta in cui vivere, facendole convergere verso immobili dalle metrature più ampie dotate di terrazzo o balcone. Rispetto allo scorso anno è cresciuta sensibilmente la domanda di case da ristrutturare (+19%) – probabilmente favorite dal prezzo di partenza più basso e “approcciabile” – o di nuova costruzione/in costruzione (+13%). Un nuovo focus che abbiamo individuato, frutto dell’esperienza del lockdown, è la necessità di godere di uno spazio all’aperto privato, come un terrazzo o un balcone: la scelta di questo filtro di ricerca è aumentata dell’11% in un anno. Se a inizio 2020, il milanese cercava un’abitazione con una superficie minima, in media, poco oltre i 70 metri quadri, a maggio 2021 la scelta si orienta verso soluzioni decisamente più spaziose: chi è interessato a comprare, infatti, imposta ora il filtro a partire da 84 metri quadri.
Come leader di settore potete godere di un punto d’osservazione privilegiato sul mercato immobiliare. A suo parere la pandemia rappresenterà un cambio di paradigma definitivo nel modo d’intendere l’acquisto e il possedimento di un immobile?
Possiamo affermare che la pandemia ha, di fatto, incrementato la voglia di casa degli italiani. Infatti, nel 2020, si è segnato un nuovo record di proprietari di casa, il 77,6% della popolazione, senza dimenticare che ben il 60% dei patrimoni nel nostro Paese è rappresentato da immobili. L’abitazione continua a essere espressione di sicurezza e risparmio, non a caso il 6,4% degli italiani – sicuramente attirato anche da importanti incentivi statali quali il SuperBonus e la Garanzia Mutuo Giovani – intende effettuare un investimento immobiliare nel prossimo futuro, che sia per acquistare una casa più adatta alle nuove esigenze o per fare il grande passo della prima abitazione.
